发布日期:2024-04-15 15:44    点击次数:100

  2023年是深圳大刀阔斧推进“工业上楼”计划的第一年。但其实早在11年前,深圳就已经在内地率先探索“工业上楼”的模式。

  2012年,宝安区全至科技创新园改造,该项目被业内认为是深圳城市更新背景下诞生的内地第一个“工业上楼”项目,也是深圳最早的市场化工业上楼园区。但此后10年,通过市场化渠道涌现的“工业上楼”项目并不多见。

  2022年,深圳全面开启“工业上楼”行动,不同的是,这一次是政府出手搭建平台,用高质量、低成本、定制化的产业空间留住企业,保住制造业基本盘,以实现深圳“工业立市、制造强市”的战略目标。

  深圳用1年时间,走完了比过去10年更多倍的路,目前进展如何?市场反应如何?暴露出了什么新问题?未来8000万平方米待完成的目标,土地从哪来?又该如何做得更好?

  撰文:张跃

  1. “工业上楼”进展如何?市场有何变化?

  2022年11月,深圳发布“工业上楼”优质厂房空间建设“5年计划”,宣布从2022年起,将连续5年,每年通过“工业上楼”模式建设≥2000万平方米高品质、低租金、定制化产业空间。并且,所有“工业上楼”厂房租金不超过35元/月/平方米,年涨幅不超过5%。

  5年供应1亿平方米产业空间,这个数字是什么概念?相当于每年再造2个蛇口工业区。

  这是深圳给企业的承诺,让企业降低成本安心搞生产,也是深圳在向世界展示,建设全球领先的先进制造业中心的决心。

  至此,深圳成为中国内地城市中第一个大规模推广“工业上楼”的城市。

  很快,2个月后,深圳首批已规划建设的72个优质“工业上楼”项目亮相,厂房总面积达2306.5万平方米,平均容积率4.2。其中,50个项目在20大先进制造业园区范围内。

  一年过去,深圳“工业上楼”行动进展如何?

  国家高端智库综合开发研究院研究员宋丁透露,截至目前,深圳第一年2000万平方米的工业上楼筹集和建设目标已经超额完成,企业入驻情况也相对顺利。

  代表项目包括:深圳首个专精特新产业园和首批“工业上楼”试点项目宝龙专精特新园,目前项目3栋已完成竣备验收,首批企业正陆续交房,最快将于2024年1月投产。来自深圳国资的消息显示,该项目招商签约率已超70%,专精特新企业占比达86%,已初步形成“上下楼就是上下游”的产业生态。

  由深投控与宝安区政府合力开发的“宝安新桥东先进制造产业园”,目前一期20万平方米“工业上楼”厂房正在进行装修收尾工作,首期招商基本完成,2024年3月即将交付使用。该项目是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目和“工业上楼”先行示范区,规划面积2.3平方公里,共分3期开发,总建面超500万平方米,其中厂房约183万平方米、研发空间约63万平方米,整个园区将于2030年全面落成。

  另一个值得关注的变化是,今年11月30日,深圳市住房和建设局发布了《工业上楼建筑设计通则(征求意见稿)》,从规划设计、建筑设计、专项设计等方面,对“工业上楼”项目作出更多标准化要求。其意义,相当于住宅界的建筑设计规范。

  这意味着,先行者遇到新问题,于是新的标准也正在建立和完善。

  这一年,“工业上楼”新政给市场带来什么变化?

  合一城市更新集团董事总经理、合一产业公司董事长罗宇认为,“工业上楼”新政能助力盘活存量“工改工”项目,“我们观察到部分原来停滞的‘工改工’项目,在今年成功调整为城市更新工业上楼项目,其中亦有涉及运营困难房企的项目,通过工业上楼政策走出困境。”罗宇透露。

  一项全新的政策施行,市场必然需要时间来反应,目前企业对“工业上楼”项目最大的诉求、或者顾虑有哪些?

  宋丁认为,“工业上楼”项目总体上呈现投资大、周期长、成本高、风险高、回报低的问题,无论园区企业还是入区企业,对于政策是否稳定和可持续、特定空间布局及系统能否符合生产流程的要求、综合成本是否可控、配套是否完善、能否留得住人和企业等问题,仍然存在疑虑,导致一些市场主体还存在观望情绪。

  2.5年供应1亿平方米,未来空间从哪里来?

  深圳计划5年提供1亿平方米的“工业上楼”空间,目前时间已过去1/5,未来4年,深圳还有约8000万平方米“工业上楼”空间入市。在土地开发强度已达50%、远超警戒线30%的深圳,这些土地从哪来?

  答案就在2023年4月发布的《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》里,该方案明确了深圳落实“工业上楼”项目的四大路径。

  路径1:城市更新

  通过拆除重建类城市更新,为市场供应“工业上楼”新增空间。

  宋丁认为,城市更新和土地整备将会成为深圳未来“工业上楼”的主战场,“深圳建设用地十分有限,‘工业上楼’项目大量切入城市更新和土地整备工作是必然的,而且量会很大。”

  罗宇也有相同观点:“深圳作为内地率先全面进入存量再开发的城市,将存量老旧工业区更新改造,以推动新型产业空间供给支持产业转型升级,是大势所趋。”

  罗宇透露,从整体数据来看,截至2023年11月,深圳共计15个城市更新类“工业上楼”项目已对外公示,涉及拆除规模334.6公顷,规划容积1113.4万平方米,其中厂房约544.9万平方米、研发用房约86.8万平方米,两者相加能供给超过630万平方米新建产业空间。

  典型项目包括:巨无霸项目“新桥东片区重点城市更新单元”,未来将贡献183.8万平方米厂房;位于宝安航城街道的航港生态城城市更新单元,未来将贡献约88万平方米厂房及研发空间;位于坂田的欧威尔空调厂城市更新单元“工业上楼”项目,将贡献近34万平方米厂房及研发用房空间,该项目的申报主体为万科发展有限公司全资子公司。

  除了已经公示的15个城市更新类工业上楼项目,未来深圳还有哪些城市更新会有产业空间供应?

  通过整理深圳建面超过50万平方米,且更新方向包含新兴产业用地(M0)和普通工业用地(M1)的城市更新项目可以发现,华润、万科、远洋、深业、碧桂园、京基等大型房企,早已不再局限于单纯居住功能的房地产开发,而是转向了更高难度的产业地产,在“产城融合综合体”的新赛道上深耕。

  换句话说,未来没有产业运营能力、招商能力的房企,会逐渐消失在深圳大体量的城市更新名单里。

  路径2:新地供应

  通过挂牌出让方式,向市场释放优质产业空间。

  宝龙专精特新产业园就是典型样本,该项目从土地挂牌出让之日起,就打破了单一宗地单一功能、单独出让的局限,成为深圳首个二三产业混合用地试点项目。

  2022年3月,特区建工集团以6.29亿元竞得该地块并快速启动建设,如今21个月过去,当时的空地早已变成高标准厂房空间,首批入驻企业最快将在下月投产。

  值得一提的是,作为全市唯一建筑业全产业链国企,特区建工集团在该项目中的角色不止是拿地、投资、建设,还包括招商、后期运营。

  截至今年12月初,特区建工已布局龙岗宝龙、平湖、园山、光明、龙华、大鹏、盐田、坪山等8宗可售型优质产业空间项目用地,以及宝安区石岩罗租“工业上楼”项目。

  9大项目目前均已启动,进度条最快的当属宝龙专精特新园,紧随其后的是龙华区观澜优质产业空间试点项目,今年1月落地,截至11月底已有16家专精特新企业意向签约。

  路径3:土地整备

  通过大面积产业用地的连片改造,推动大面积土地整备空间供给高质量产业。

  典型案例是位于宝安燕罗街道的燕罗国际先进制造城,2021年之前这里还是落后片区,街道整体开发强度低、厂房老旧,但正因为如此,才更具备连片改造的优势。

  2022年6月,宝安区将这里列入20大先进制造业园区之一,不久,这里成为全省首个整街利益统筹整备的产业空间,现在它最新的名字是:湾区芯城。

  整备完成后,这里将释放12.2平方公里的连片产业用地,承载全市重大产业项目,目前湾区芯城已经布局了华润微电子、礼鼎半导体、智能网联汽车产业园、长盈精密、景旺电子等重点产业项目,未来这里将重点发展半导体与集成电路、智能终端、网络与通信等产业集群。

  路径4:用地提容

  将已出让产业用地申请提高容积率、增加项目建筑面积。

  典型案例如全至科技创新园,其前身为茅洲山工业园,改造前只有4栋5—6层的低矮厂房和2栋宿舍,总建面约5万平方米。

  通过改造,拆除其中1栋厂房建成23层的科创大厦,其余楼栋改造成公寓、厂房,改造后总建面增至近17万平方米,容积率扩大到5.6,公开数据显示,改造后项目产业空间和入驻企业数量扩大了3倍,产值提升30倍。

  像此类案例还有苏州腾飞新苏工业坊。

  3.推进过程中出现哪些问题?如何做得更好?

  两位业内专家透露了各自的思考。

  首先是政策层面。宋丁认为,前后政策衔接问题应该积极化解。“工业上楼政策与原有体制、政策、规则之间仍存在诸多矛盾,在推进过程中,各种问题和困难也暴露出来,不少项目在土地、开发流程、投融资、招商、运营等一系列领域都存在需要及时融通前后政策的问题,积极化解政策矛盾十分重要。”

  另一方面,“深圳工业上楼政策需要细化和深入,其中一个重要方向就是需要制定工业上楼的通用技术标准体系,以便更合规高效地推进工业上楼工作。”宋丁强调。

  其次是企业层面。罗宇认为,传统房企转型做产业地产相当于新领域的再次创业,所以一定要用新领域的逻辑做新领域的事情。

  他透露:“我们在一线服务工业上楼业务的过程中,发现许多企业对于工业上楼仍停留于简单的开发逻辑收租模式,而实际上,工业上楼就是开发运营新型产业园。其核心在于服务产业,整体收益除了租金之外,更在于产业服务和产业投资等运营收益。”

  他认为,产业园区与商业地产、住宅房地产本质上是不相同的,需要开发企业长期运营园区服务制造业企业及其员工,这对于传统房企来说无疑是一场重大的战略转型,需要传统房企调整其投资逻辑、商业模式、发展战略、组织体系方能适应。而这也正是业界所言之难。